成都楼市新政加剧市场分化房企人士称“更需融资支持”｜地方楼市扫描

　　“限购政策取消了，五一期间来看房的客户比较多，还有一些外地客户也来看房。”一位成都某区域中介人士称。

　　在五一节前两天，成都宣布全面取消实施7年多的住房限购政策，而开放商也在随即推出多种促销政策，成都楼市的到访量在五一期间有所增加。

　　不过，政策调整的双刃剑效应也逐渐显现，中心城区的限购取消后，近郊和远郊区县的购房需求受到影响，市场分化加剧。另外，从开发商角度来看，取消限购很好，但更需要融资输血。一家开发商成都某项目负责人表示，取消限购政策只能说是稳市的“一个好的开始”。

　　4月28日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》）称，全市范围内住房交易不再审核户籍、社保等购房条件，不再限制购买套数。

　　前述开发商人士向第一财经表示，限购政策的取消对于市场能起到修复的作用，也会吸引一部分外地购房群体。目前，有一部分购房群体会观望，但是也会有很多人进来，因为他们预计市场不会再到更差的底了。

　　因此，在限购政策取消之后，开发商也迅速行动，加强促销力度吸引购房者。前述中介人士介绍，不同楼盘有不同的策略，有些楼盘推出特价房，有的楼盘则拿出了优惠折扣。在政策和营销的合力刺激下，成都的房地产项目到访量较节前明显增加。

　　据克而瑞四川统计，五一期间有约6成项目来访量有不同程度的上涨，其中，19.05%的项目上涨幅度在20%以上；涨幅在10%-20%和5%-10%的项目14.29%和23.81%。当然，还有19.05%的项目来访量保持稳定，也有超过20%的项目来访量是下降的。

　　中指研究院的统计也显示，五一假期期间，多数项目推出促销活动，成都看房客群增加，同时吸引川内其他地级市及省外客群旅游期间看房买房。“5+2”区域（即四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区）部分改善项目售楼部到访量增加30%-40%，销售表现较好。

　　中指研究院四川公司研究总监苏宇向第一财经表示，五一期间，成都新房、二手房带看量明显增加，外地客群比重明显增加，“5+2”区域部分优质楼盘热销，价格稳定，假期特惠普遍也在1个点以内。

　　不过，在限购政策取消之后，市场分化也在加剧。苏宇也表示，成都近郊远郊外围区域分化比较明显，看多买少，观望情绪仍在。中指研究院的报告显示，近远郊区域多数项目来访量增加，外地客群借旅游间隙看房情况普遍，但整体成交仍较少，观望情绪较重。

　　2023年9月26日，成都发布新政放松限购，除了“5+2”地区继续实施住房限购，其他区域不再审核购房资格。同时，在限购区购买144平方米以上房产也不再审核购房资格。因此，此次，限购政策的取消使得中心城区以及144平方米以下的户型受益。

　　在最严厉的限购政策下，很多外地客户群或者多套房群体只能选择成都远郊县市的项目，此后的政策放松也只能选择二圈层的近郊县区。现在限购取消，则使得这部分客户能够直接进入中心城区购房，势必影响二三圈层的需求。

　　不仅如此，苏宇还表示，在二手房市场方面，“5+2”区域成交占比达5-6成。本次解除“5+2”区域144平方米以下限购，吸引需求向“5+2”区域新房、二手房市场聚集，外围区域二手房买家压价明显，成交难度有所增大，部分新房开始强化以价换量营销策略。

　　事实上，这种分化在土地市场也已经显现，在今年前四个月的土拍市场中，位于中心城区核心地块土拍价格屡创纪录，但是位于近郊区以往热门区域的地块都多以起拍价成交，而且多为地方平台公司竞得，还有多个近郊地块因故终止拍卖。

　　4月28日成都发布新政，刺激开发商加紧推盘，商品住宅供应也迅速增加。中指院统计，新政发布当周（4月22日至28日）共有31个楼盘取证，4月最后一天，成都共有12个住宅项目集中取证，5月成都有推售计划的楼盘近30个。

　　供应增长的同时，成交量有所上升。克尔瑞的统计显示，从成交量看，多数项目成交量保持稳定，占比30.95%；上涨幅度5%-10%的项目占比21.43%，小幅下降5%-10%的项目占比14.3%。总体来看，35.67%的项目成交量不同程度地上涨，上涨的项目大多位于主城核心区。

　　不过，克尔瑞四川的分析认为，今年五一热度不及去年，过半项目来访提升但认购仅少数微涨，转化难度提升。个别盘热销，但并非限购解除单一因素，还靠项目加强营销力度，如提高渠道佣金、推特价房让利、首付分期、0月供等强力手段换取走量。市场持续性还有待观察。

　　前述开发商人士也向记者坦言，以前购房者主要基于对房价上涨和市场行情的信心来购房，市场需求远超过自主使用，而现在的需求则都是以自住为目的的需求，因此需求量要小很多，在收入及市场等多方面因素的影响下，转化率低，销售逐渐疲软。

　　今年3月，成都全市累计成交住房27698套。其中，新建商品房成交8925套，环比上涨67.6%；二手房成交18773套，环比涨幅高达101.4%。不过，相比去年3月，成都新房成交量下减少6525套，下降41.9%；二手房成交量减少9415套，下降33.4%。

　　不仅如此，从今年以来，成都二手房市场掀起了降价潮，这轮降价潮不再局限在老旧小区，而是更多波及高端商品住宅和热门楼盘。前述中介表示，整体来说成都二手房的价格都有所下降，大体上会有10%左右的降幅。

　　苏宇认为，二手房降价是全国普遍现象，据中指院百城价格指数统计，4月100个城市二手住宅价格环比均下跌，是当前市场周期的客观现象，但另一方面也需要看到，成都的新房市场价格依然坚挺，高品质楼盘单价仍在攀升，并且市场认可度仍然很高，核心区域优质的二手房项目价格也并未下跌，甚至还有明显上涨。

　　市场下行的趋势也影响到整个产业的发展，成都房地产开发的主要统计指标也大幅下降。成都市统计局发布，1-3月，成都房地产开发投资下降12.9%，商品房新开工面积下降29.1%，商品房销售面积下降30.7%。这三大指标都呈两位数下降，对经济增长也产生比较大的影响。

　　前述开发商人士表示，目前市场信心不是很足，取消限购只能说是一个好的开始，但是，现在开发商运营比较困难，现金流遇到很大困难，有很多窟窿要填，因此，相比取消限购政策，开放商更亟需融资支持。